一般賃貸住宅は供給過剰

はじめまして、私はふるさと管理綜合株式会社 代表取締役の馬田 直明（まだ なおひろ）です。

私は2017年2月まで東京の金融機関に30年間務め、商品、株式、FX、ファンド組成などを通じて投資アドバイスをしてきました。現在は、その経験を活かし、論理的な投資戦略のアドバイスをすると共に、福祉住環境コンサルタントとして、福祉施設と一般住宅とが融合した、皆がお互いに助け合いながら暮らしていける、そんな、まちづくりをしています。

しかし、賃貸経営市場の現状は、歯止めの掛からない供給過剰状態となっています。そのため、競争に勝てない、選ばれない物件は、世間から見放され、更に空室が増える悪循環となっております。

そして、これからは、更に

『超少子高齢化時代』
『人口減少時代』

が加速することにより、価格競争が激化し家賃収入に影響を来す可能性は否めません。

だからこそ、基本に戻り、今の環境に合った投資先に、将来を見据えた投資をする必要があるのです。

賃貸経営はリスクを正確に見極めたものでないと危険

インターネット上で展開されている大手の不動産売却サイトでは、多くの賃貸物件が売りに出されています。これは、投資家が売り逃げをしているとも読み取れます。

競争の厳しい時代に賃貸住宅を建てても、空室が発生し、その空室が埋まらなくなると、オーナーは家賃を下げざるを得なくなります。特に無個性の物件になると、他との差別化ができず、経営はかなり厳しいものになることが想定されます。

総務省の推計によると、2010年時点の人口の32～33%が2060年までに減少すると見込まれております。残念なことに、今の所、この流れを食い止める手段は打たれておりません。

日本における人口の推移

（出典）2015年までは総務省「国勢調査」（年齢不詳人口を除く）、2020年以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」（出生中位・死亡中位推計）

人口が減少するのに、不動産市場にお金を投じて大丈夫でしょうか？

実際の経営では、空室が発生し、且つ、中々埋まらないとストレスになります。オーナーの中には手残りが少ない、または赤字であることを理解している人も多く、危険性を理解している人が増えています。特に、ローンの残債などがあると、そのストレスは高まります。ローン返済額が収入に対してギリギリであれば、そのストレスは、より高まります。

現在、空室率の増加によって、維持し切れない賃貸が市場に溢れ出している状況です。

空室率が高まり、保持しきれなくなると、売却が上手くいけば良いのですが、そうでない場合、最悪、競売になってしまいます。ゲストハウスを検討されるオーナーも多いのですが、この市場もすでに飽和状態になり、価格競争に入っています。

オーナー様にとって、本当に安心できる賃貸経営とはどの様な状況でしょうか？

それは、ストレスが極力少なく、且つ、安定的な高収益を確保する賃貸と言えます。

具体的に言うと、まずは、確実な家賃保証がされていることです。市場には、危険な家賃保証が沢山あります。建物を売り付けて、家賃保証をするのですが、2年度位の更新時期に空室があると家賃を下げ、更に、リフォーム受注をするという流れが1つの商法として存在します。建築して10年以降は赤字になることになります。

誰もが名前を聞けば分かる大手の会社がその様なことを平気でやります。被害にあったオーナーが集団で訴訟をしているケースさえあるのです。

今の賃貸住宅は、表面利回りが5～6%のような時代になりました。

実質利回りになると、1%を切ってしまいます。それでは、賃貸経営をしても全く利益になりません。空室率が高まったり、リフォームなどが発生する時期になると、赤字になってしまいます。今や賃貸経営は、リスクこそ高く、上手く経営しなければ危険な時代に入っているのです。

また、老人介護系施設事業も価格競争時代に入ってきております。経済の成長曲線もピークに近づき、今後、衰退期に入っていきます。

では、こうした時代にどの様にすれば、理想の賃貸経営ができるのでしょうか？

まずは、確実な利益の見極めが大切です。NETの物件情報などを見ると、表面利回りで表記されていますが、本当に大切なことは、実質利回りが何％になるのか？

より具体的に言うと、幾らのキャッシュが手元に残るのか？という事です。

どの様な賃貸経営にしても、購入の場合は、不動産取得税が必要になります。他、どの様な賃貸の形態であれ、登記費用、固定資産税や都市計画税などの税金は取られてしまいます。要するに、税金は確実に持っていかれてしまうという事です。

それ以外に、表面利回りから実質利回りを引き下げる大きな要因が、『空室率』『管理費負担』そして、『リフォーム費用』となります。この3つは、オーナーの努力次第で、利益を確保できる要素と言えるのです。

という賃貸形態であれば、手堅く、しっかりと利益を手元に残せるのです。

■ 現状の投資利回りに不満がある方

■ 空室対策ゼロの安定した賃貸住宅に興味がある方

■ アパート・マンションの空室が目立ちお困りのオーナー様

■ 福岡市内で30坪～80坪の土地を有効活用したいとお考えの地主様

■ 相続税法が改正され将来の相続対策を検討されている方

■ アパ・マンにしたいが、持っている土地が駅から遠く不便なところにある方

家賃20年保証が可能にも関わらず手つかずだったのには理由があります。国もその建設に非常に前向きです。しかし、それほどの条件に関わらず、なぜここまで不足しているのでしょうか？それは、

結びつけることは非常に困難であり、ここに特化してやっている会社はいませんでした。また、情報も限られた世界で、どの様な収支計算が成り立つかも知られて来ませんでした。そのため、事業としては必要とされているにも関わらず、取り組むことが困難な現実がありました。

弊社ではこうした事情を知り、社会的に必要な事業として捉え、本格的にそうした仲介説明を行い、障がい者に必要なグループホームの供給をお手伝い出来ればと考え、今回の取組を始めることにしました。

収益率の高いモデルで、安定して安全な経営をご提案できますが、運営するオーナー様には弱者救済意識と社会貢献の意識をまずもってもらいたいと考えております。

利益は後からついてくるものです。

ご存知ですか？

障がいを持たれている方の生活の場が、大変不足しています。障がい認定を受けられている方は、788万人。全人口の約6%にあたります。高齢者の要支援・介護者は、535万人で障がいを持たれている方の方が多い現状があります。

そうした中、福岡市では知的、精神障がい者は、年率約5％の割合で増加し続けています。

精神障がいに関しましては、なんと、年率約10％の勢いで伸び続けています。

しかし、福岡県では、障がい者300,521人に対して、グループホームはわずか3,675室しかなく、供給率はわずか5.12％しかありません。福岡市は更に少なく供給率は5％を切っています。

福岡市は全国と比較しても、まだまだ不足している状態です。

知的障がいがある子どもたちの入所施設では、法律の改正で来年度末までに18歳以上になっても施設に残っている人たちに退所してもらわなければならなくなっています。しかし、次の行き先が決まっていない人たちが1200人以上に上ることが、施設で作る団体の調査でわかりました。

（中略）

国は大規模な施設を新たに建設しない方針を示し、少人数で地域で暮らすグループホームを作ることなどを進めています。しかし、障がい者の住まいに詳しい日本福祉大学の綿祐二教授によりますと、重い知的障がいなどがある人のグループホームは、資金や人材の確保が課題となり、建設はほとんど進んでおらず、受け皿が足りない状態が続いているということです。

当グループホームには、見た感じでは障がい者と分からないような、就労している方や就労を目指す方がお暮しになりますが、親が亡き後、共同生活を送って共に支え合いながら暮らしていかなければなりません。しかし、そうした共同生活の場が、全く不足しています。親も心配です。親もそうした施設を必要としています。

私たちは、そうした障がいを持たれている方の住まいの場を供給していくために「障がい者グループホーム事業説明会」を開催し、多くの心ある方に現状を理解していただき、協力依頼を行っております。

本事業に共感いただいた方へ

共感をしていただける方に限定して情報を提供させていただきます。

まずは正しい知識・事実を知り、よき選択の根拠とされて下さい。ご希望の方には、小冊子および事業説明会の案内を別途お送りします。

個人情報利用目的
・お客様のご要望に合わせたサービスを提供させていただくための各種ご連絡。
・お問い合わせいただいたご質問への回答のご連絡。なお、お客様から収集する個人情報は弊社（ふるさと管理綜合株式会社 × 株式会社コスモス）の定めるプライバシーポリシーに則って厳重に管理いたします。

プライバシーポリシー
弊社では、利用者のみなさんの個人情報がきちんと守られることを、何よりも大切にしています。また、利用者ご本人への事前の許可なしに第三者に個人情報を配送作業以外に開示することは絶対にいたしません。

どんな些細な事でも結構です。ご相談、お見積もりなど、お気軽にご連絡下さい。